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发布时间:2018-11-28 10:21 星期三

Ethan移民圈头条号海外房产系列文章,全球房产直观数据解读之土澳篇

2018澳洲房产数据——悉尼墨尔本黄金海岸

为了阅读体验,看这篇文章前你需要了解的关键词:

澳洲主要房产投资地区:悉尼Sydney,墨尔本Melbourne,布里斯班Brisbane,堪培拉Canberra,珀斯Perth,阿德莱德Adelaide,霍巴特Hobart,达尔文Darwin,黄金海岸Gole Coast。

土澳:又名澳村,咱在澳华人和留学生的叫法,处于南半球,200多年前,澳洲被发现被殖民,87年前,澳洲成立联邦正式独立,国土面积768万多平方公里,六个洲首府城市除外,是大片的土地,大片的乡村,人口在2017年突破2400万(还没上海人多),传统的移民国家,2016年人口普查,澳洲公民有26%的人口出生在海外。

在澳华人数量:澳洲是传统的移民国,主要移民人口来自英国,新西兰,中国,印度,亚洲其他地区,中国人移民数量达到人口的2.2%,不完全统计接近50万人。

在澳华人趋势: 90年代去的中国人为了淘金,近年去澳洲的新移民主要渠道是资,商业等移民方式,如188类重大签证(Significant Investor Visa)项目准予在澳投资150万澳元至500万澳元的外国人到澳洲居住,其中近89%的重大签证获得者是中国人。

中国人在澳买房现状: 据澳洲外国投资审查委员会批准的数据,2016年来自中国的买家在澳洲购买住宅物业的总值达到200亿美元, 2017年,数据下滑10%—30%,这是为啥?文中详解

FIRB:是Foreign InvestmentReview Board的简称,中文翻译为澳洲投资审批委员会。该组织主要负责审批海外投资者在澳洲的投资项目。

澳洲住宅房产类型: House-独门独院,一层或两层,Townhouse-院子不会很大,甚至共用一个院子,Apartment-公寓,一般都是高层,高端公寓,地段好,Unit-降级版公寓单元房。

2018澳洲房产数据——悉尼墨尔本黄金海岸

2017年三季度,土澳GDP增长2.8%,失业率维持在5.4%,银行基准利率1.5%,房价增长指数10.2%,全球排名第7.住宅价格方面,house上涨8.0%,均价在80.35万澳元,公寓上涨3.8%,均价在55.25万澳元。house和公寓租金价格均上涨2.6%,house平均租金1580澳元/月,公寓平均租金1600澳元/月。

/大悉尼/

悉尼地区人口500万,每年人口增长率在1.7%,截止到2017年三季度,house销售量为102861间,同比增长7.1%,出售市场从挂牌到成交交易天数为48天,房屋价格增长9.0%,租金增长3.12%,平均租金收益为550澳元每周,均价117.65万澳元。

2018澳洲房产数据——悉尼墨尔本黄金海岸

Apartment公寓销售量为130574间,销售同比增长6.3%,出售市场从挂牌到成交交易天数为57天,房屋价格增长5.6%,租金增长3.86%,平均租金收益为550澳元每周,均价74.15万澳元。

/墨尔本/

墨尔本地区人口460万,每年人口增长率在1.7%,截止到2017年三季度,house销售量为100653间,同比下降0.1%,出售市场从挂牌到成交交易天数为45天,房屋价格增长13.6%,租金增长3.15%,平均租金收益为420澳元每周,均价87.85万澳元。

2018澳洲房产数据——悉尼墨尔本黄金海岸

Apartment公寓销售量为88167间,销售同比下降5.3%,出售市场从挂牌到成交交易天数为85天,房屋价格增长7.4%,租金增长4.47%,平均租金收益为400澳元每周,均价48.85万澳元。

/黄金海岸/

黄金海岸地区人口57.69万,每年人口增长率在2.4%,截止到2017年三季度,house销售量为10457间,同比下降15.1%,出售市场从挂牌到成交交易天数为72天,房屋价格增长7.0%,租金增长4.80%,平均租金收益为475澳元每周,均价61.5万澳元。

2018澳洲房产数据——悉尼墨尔本黄金海岸

Apartment公寓销售量为9405间,销售同比下降11.3%,出售市场从挂牌到成交交易天数为100天,房屋价格增长2.4%,租金增长5.8%,平均租金收益为405澳元每周,均价42万澳元。

/我的建议/

从这些数据看出个所以然了吗?我不生产数据,我只是数据的搬运工。总结一下,近些年,中国人对澳洲房产的贡献有目共睹,我的客人为什么买澳洲房子,初衷太多元了,教育,移民,投资,炒房,在2015年达到过顶峰,咱只需要10%的首付,可贷款,贷款利率5%上下,租金收益不错,房价增值空间大,就投资性来看精于买房的中国人一算就门清了,好买卖,楼花买买买,杠杆撬撬撬,中介炒炒炒,于是,duang,就有了类似下面的惩罚。

2018澳洲房产数据——悉尼墨尔本黄金海岸

国内某中介的1000多名客户被澳洲西太平洋银行终结贷款,总价值9亿澳元的房产无法交割。其中原因这里不详述了。在2015年12月1日,澳洲面对海外炒房过火的买家,开启了限贷新政,在海外人士购房的各个环节开始调控,FIRB开始收费,5000澳元起,限制贷款(尤其中国买家),各种税从9%增加至12.5%。但是,海外投资客给出的反馈是2016年总体房产的交易并没有太大的影响,只是在2017年开始降温。

为什么澳洲房产依然火热?原因很多,选择一个关键指标在这里说明。(后续系列文章我会介绍布里斯班,珀斯,霍巴特等地区中会陆续提到)

空置率,空置率能说明市场的供求关系。据上海财经大学不动产研究所执行所长陈杰教授提供的数据,美国住房空置率长期保持在较低水平。即使美国楼市最差的2007-2008年,自有住房空置率最高只有2.9%。欧洲国家的住房空置率也很低,荷兰、瑞典一般住房空置率只有2%,法国为6%左右,德国约为8%,根据发达国家的标准,空置率在10%以内都算比较合适。老龄化越严重的地区,空置率相对越高,比如德国是8%,日本最新的数据超过13%。

那么全力发展房产,批地建楼进行时的澳洲住房空置率在多少呢?

2017年三季度数据:悉尼总空置率为2.0%,内郊(中央商务区0-10公里)2.2%,中郊(10-25公里)2.4%,外郊(25公里)1.8%。

墨尔本总空置率为2.1%内郊(中心城区0-10公里)为1.9%,中郊(10-25公里)为3.1%,外郊(25公里)为1.8%。

黄金海岸空置率为1.7%。

2018澳洲房产数据——悉尼墨尔本黄金海岸

低得如此瞠目结舌,供不应求依然是澳洲房产发展的大趋势。说到这里,有人想问问上海住宅的空置率,腾讯与中国房地产报等机构联合发布的《2015 年5 月全国城市住房市场调查报告》显示,中国主要城市的住房空置率整体水平在22%至26%之间。目前一线城市空置率22%,二线城市24%。2015年上海在四大一线城市中空置率最高,达到12%;北京为5.6%,广州(楼盘)是9%,深圳(楼盘)约为8%。