纵观欧洲房产市场近期走势，我们不难发现。房产泡沫主要集中在美国、加拿大、澳洲、新西兰等发达国家，除去炒房者的积极参与，当地政府与金融机构的“默契”也是推动原因之一。

在美国两年内连续三次加息，使美国楼市降温后，澳洲也有心效仿。

那么先息后本真的省钱？

在澳洲先息后本还贷期(一般为30年)分为两个阶段。

第一个阶段通常为5年，在这一阶段借款人只付贷款利息而不用付本金。

在第二个阶段，借款人需要还本付息。

受到欢迎是因为它减轻了借款人的经济压力。例如一笔为期25年，利率为5%的30万元的按揭贷款，还本付息方式的月还款额为1754元。

算下来贷款第一阶段，月还款额为1250元。

还有一个好处利息可以抵税。借款人第一阶段每月所付的利息都可以在应纳税收入中扣除，但是若采用还本付息的方式，所付的本金部分要交税。

但我们以两笔期限30年，利息为4%，本金40万元的房贷对比。一笔为正常的还本付息贷款，一笔为5年后开始还本付息的“只还利息”贷款。在前60个月(5年)内，两者的利息几乎没有差别；还本付息贷款的本金越来越少，

但“只还利息”贷款的本金余额仍为40万元。

从第60个月以后，两种贷款的利息曲线(虚线)开始分道扬镳。那么总共“只还利息”贷款要多还银行多少利息呢？在整个还款期内，还本付息贷款共付利息约为29万元，“只还利息”贷款共付利息约为32万元，即后者要多还9%的利息。

澳洲房产监管层面重点严查先息后本即“类型的贷款。

严查原因如下：

先息后本型贷款占房贷比例中的份额增长百分之一百以上，自住房每四笔自住房贷款中，就有一笔是“只还利息”房贷，而投资房贷款中更有三分之二是“只还利息”房贷。力求将此类贷款控制在房贷总量的30%之内。

先息后本的风险有到底多大？

MS曾经算过当“只还利息”房贷的第一阶段结束时，借款人的月还款额至少要增加30%，更普遍的情况是会增加50-70%。

当还款负担突然加重，借款人往往会通过另一个“只还利息”贷款来再融资。与所有使用杠杆投资的情况一样，借款人的杠杆过高，在房价上涨的情况下会获得更高的收益，但是如果房价下跌，损失也会更大。

为了多赚9%的利息，银行让自己和借款人都承担了过高的风险，不值得。

基于以上先息后本实际还款金额较高、政府严厉打击和较高的风险，我们并不建议选择这种方式在澳洲购房，如此看来等额本息比先息后本要好。