Ethan移民圈头条号海外房产系列文章，全球房产直观数据解读之土澳篇

为了阅读体验，看这篇文章前你需要了解的关键词：

澳洲主要房产投资地区：悉尼Sydney，墨尔本Melbourne，布里斯班Brisbane，堪培拉Canberra，珀斯Perth，阿德莱德Adelaide，霍巴特Hobart,达尔文Darwin，黄金海岸Gole Coast。

土澳：又名澳村，咱在澳华人和留学生的叫法，处于南半球，200多年前，澳洲被发现被殖民，87年前，澳洲成立联邦正式独立，国土面积768万多平方公里，六个洲首府城市除外，是大片的土地，大片的乡村，人口在2017年突破2400万（还没上海人多），传统的移民国家，2016年人口普查，澳洲公民有26%的人口出生在海外。

在澳华人数量：澳洲是传统的移民国，主要移民人口来自英国，新西兰，中国，印度，亚洲其他地区，中国人移民数量达到人口的2.2%，不完全统计接近50万人。

在澳华人趋势： 90年代去的中国人为了淘金，近年去澳洲的新移民主要渠道是资，商业等移民方式，如188类重大签证（Significant Investor Visa）项目准予在澳投资150万澳元至500万澳元的外国人到澳洲居住，其中近89%的重大签证获得者是中国人。

中国人在澳买房现状： 据澳洲外国投资审查委员会批准的数据，2016年来自中国的买家在澳洲购买住宅物业的总值达到200亿美元， 2017年，数据下滑10%—30%，这是为啥？文中详解

FIRB：是Foreign InvestmentReview Board的简称，中文翻译为澳洲投资审批委员会。该组织主要负责审批海外投资者在澳洲的投资项目。

澳洲住宅房产类型： House-独门独院，一层或两层，Townhouse-院子不会很大，甚至共用一个院子，Apartment-公寓，一般都是高层，高端公寓，地段好，Unit-降级版公寓单元房。

2017年三季度，土澳GDP增长2.8%，失业率维持在5.4%，银行基准利率1.5%，房价增长指数10.2%，全球排名第7.住宅价格方面，house上涨8.0%，均价在80.35万澳元，公寓上涨3.8%，均价在55.25万澳元。house和公寓租金价格均上涨2.6%，house平均租金1580澳元/月，公寓平均租金1600澳元/月。

/大悉尼/

悉尼地区人口500万，每年人口增长率在1.7%，截止到2017年三季度，house销售量为102861间，同比增长7.1%,出售市场从挂牌到成交交易天数为48天，房屋价格增长9.0%，租金增长3.12%，平均租金收益为550澳元每周，均价117.65万澳元。

Apartment公寓销售量为130574间，销售同比增长6.3%，出售市场从挂牌到成交交易天数为57天，房屋价格增长5.6%，租金增长3.86%，平均租金收益为550澳元每周，均价74.15万澳元。

/墨尔本/

墨尔本地区人口460万，每年人口增长率在1.7%，截止到2017年三季度，house销售量为100653间，同比下降0.1%,出售市场从挂牌到成交交易天数为45天，房屋价格增长13.6%，租金增长3.15%，平均租金收益为420澳元每周，均价87.85万澳元。

Apartment公寓销售量为88167间，销售同比下降5.3%，出售市场从挂牌到成交交易天数为85天，房屋价格增长7.4%，租金增长4.47%，平均租金收益为400澳元每周，均价48.85万澳元。

/黄金海岸/

黄金海岸地区人口57.69万，每年人口增长率在2.4%，截止到2017年三季度，house销售量为10457间，同比下降15.1%,出售市场从挂牌到成交交易天数为72天，房屋价格增长7.0%，租金增长4.80%，平均租金收益为475澳元每周，均价61.5万澳元。

Apartment公寓销售量为9405间，销售同比下降11.3%，出售市场从挂牌到成交交易天数为100天，房屋价格增长2.4%，租金增长5.8%，平均租金收益为405澳元每周，均价42万澳元。

/我的建议/

从这些数据看出个所以然了吗？我不生产数据，我只是数据的搬运工。总结一下，近些年，中国人对澳洲房产的贡献有目共睹，我的客人为什么买澳洲房子，初衷太多元了，教育，移民，投资，炒房，在2015年达到过顶峰，咱只需要10%的首付，可贷款，贷款利率5%上下，租金收益不错，房价增值空间大，就投资性来看精于买房的中国人一算就门清了，好买卖，楼花买买买，杠杆撬撬撬，中介炒炒炒，于是，duang，就有了类似下面的惩罚。

国内某中介的1000多名客户被澳洲西太平洋银行终结贷款，总价值9亿澳元的房产无法交割。其中原因这里不详述了。在2015年12月1日，澳洲面对海外炒房过火的买家，开启了限贷新政，在海外人士购房的各个环节开始调控，FIRB开始收费，5000澳元起，限制贷款（尤其中国买家），各种税从9%增加至12.5%。但是，海外投资客给出的反馈是2016年总体房产的交易并没有太大的影响，只是在2017年开始降温。

为什么澳洲房产依然火热？原因很多，选择一个关键指标在这里说明。（后续系列文章我会介绍布里斯班，珀斯，霍巴特等地区中会陆续提到）

空置率，空置率能说明市场的供求关系。据上海财经大学不动产研究所执行所长陈杰教授提供的数据，美国住房空置率长期保持在较低水平。即使美国楼市最差的2007-2008年，自有住房空置率最高只有2.9%。欧洲国家的住房空置率也很低，荷兰、瑞典一般住房空置率只有2%，法国为6%左右，德国约为8%，根据发达国家的标准，空置率在10%以内都算比较合适。老龄化越严重的地区，空置率相对越高，比如德国是8%，日本最新的数据超过13%。

那么全力发展房产，批地建楼进行时的澳洲住房空置率在多少呢？

2017年三季度数据：悉尼总空置率为2.0％，内郊（中央商务区0-10公里）2.2％，中郊（10-25公里）2.4％，外郊（25公里）1.8%。

墨尔本总空置率为2.1％内郊（中心城区0-10公里）为1.9％，中郊（10-25公里）为3.1％，外郊（25公里）为1.8%。

黄金海岸空置率为1.7%。

低得如此瞠目结舌，供不应求依然是澳洲房产发展的大趋势。说到这里，有人想问问上海住宅的空置率，腾讯与中国房地产报等机构联合发布的《2015 年5 月全国城市住房市场调查报告》显示，中国主要城市的住房空置率整体水平在22%至26%之间。目前一线城市空置率22%，二线城市24%。2015年上海在四大一线城市中空置率最高，达到12%；北京为5.6%，广州（楼盘）是9%，深圳（楼盘）约为8%。